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Bail commercial : attention aux travaux charge preneur

La loi Pinel (LOI n° 2014-626 du 18 juin 2014) a considérablement modifié le régime des baux commerciaux, notamment en matière des charges bailleur et preneur.

Ainsi, au jour de la signature du bail, bailleur et preneur doivent déterminer à l’avance la mise à la charge du bailleur ou du preneur de telle ou telle catégorie de charge, impôts, taxes, redevance (Art. L145-40-2).

Lorsque le bien loué (local commercial, bureaux, …) se trouve dans une copropriété, les travaux des parties communes sont des charges de copropriété, et à ce titre elles peuvent être à la charge du preneur (à l’exception des grosses réparations et des travaux rendus nécessaires par la vétusté de l’immeuble, qui restent nécessairement à la charge du bailleur).

De sorte qu’un preneur peut se retrouver redevable de charges importantes de travaux sans avoir participé à l’étude ou au vote de ces travaux, car la maitrise appartient à l’assemblée des copropriétaires, et dont il est généralement exclu en qualité de locataire : ravalement de façade, création ou changement d’ascenseur, stationnement, rénovation des espaces commun, …

Ces travaux sont par nature très coûteux, et parfois l’addition pour le preneur est salée.

Le législateur a, peut-être, tenté de remédier à cette situation d’une part en obligeant les parties précisément à faire un inventaire détaillé des répartitions des charges, et d’autre part en obligeant le bailleur à prévenir le locataire, au plus tous les trois, en cours d’exécution du bail, des travaux effectués et à venir.

Cependant, le législateur n’a prévu aucune sanction en cas de non-respect de l’obligation d’information.

En cas de défaut d’information, le preneur pourrait alors seulement obtenir l’indemnisation d’un préjudice découlant directement de l’absence de l’information, par exemple le préjudice financier de n’avoir pas pu provisionner les sommes et d’employer des liquidités pour lesquelles il avait prévu un autre usage, ou encore les frais de l’emprunt, s’il est obligé d’y recourir pour faire face à la charge exceptionnelle imprévue.

La clause de répartition de charge, qui pourrait sembler anodine en première lecture, peut engendrer des conséquences financières importantes des années après la signature du bail.

Afin d’éviter et d’anticiper des conséquences financières inattendues qui peuvent se présenter parfois plusieurs années après la signature du bail commercial, il apparaît indispensable de se faire assister d’un Avocat expert en amont de la signature du contrat.

Son assistance sera d’autant plus essentielle pour vous informer sur l’état du droit, pour vous accompagner dans la négociation ou enfin rédiger ou co-rédiger le bail commercial.